riduzione dell'oblazione per abuso di necessità

breve da Comitato Regionale Toscano, est. Giampiero Petteruti

La normativa sul "condono bis" sviluppata dal legislatore nell'arco di oltre un biennio (dal DL 468/94 alla L.662/96, attraverso i DD LL 551 e 649 del 1994, la L.724/94, i DD LL nn. 24, 88, 193, 310, 400 e 498 del 1995; nn. 30, 154, 285, 388 e 495 del 1996) ha incupito con nuove ipotesi di nullità il già fosco panorama della contrattazione immobiliare.

Più in generale, i recenti provvedimenti legislativi nei settori a diffusa patologia hanno rivelato una forte propensione all'utilizzazione della sanzione civilistica come strumento di articolazione e rafforzamento dell'intervento normativo: si è assistito, perciò, alla proliferazione dei requisiti di validità negoziale e delle corrispondenti sanzioni di nullità.

Questo impiego della furia annientatrice della nullità fa entrare nell'economia dell'atto di diritto privato un crescente numero di valori di natura pubblicistica, spostando verso essi l'asse della valutazione comparativa degli interessi in gioco. Per contro, subisce una compressione la tutela dell'affidamento e diviene sempre più spesso soccombente l'interesse dell'acquirente, privato dell'effetto traslativo e caricato, in rapporto alle prestazioni eseguite, dell'onere di agire in ripetizione.

La tendenza, già emersa in modo significativo nella legge n.47/85 ed in successivi provvedimenti, si è ulteriormente manifestata nella L.724/94 in tema di riduzione dell'oblazione per abuso di necessità.

Infatti, l' art. 39 comma 18 L.724/94 impone di allegare all'atto di trasferimento, a pena di nullità, la ricevuta del versamento della somma costituente la differenza, maggiorata dell'interesse legale, tra l'oblazione normale e quella ridotta, quando la riduzione sia correlata ad opere realizzate al fine di ovviare a situazioni di estremo disagio abitativo .

L'obbligo di allegazione è posto in caso di trasferimento entro dieci anni (decorrenti dall'1.1.1995, giorno di entrata in vigore della L.724/94, ex art.47 stessa legge) "con atto inter vivos a titolo oneroso a terzi".

Ci si chiede

· se l'obbligo di allegazione riguardi anche i trasferimenti successivi infradecennali,

· se la nullità sia collegata ai soli abusi totali,

· se si tratti di nullità sanabile.

Circa il primo quesito, qualora, in occasione del primo trasferimento oneroso, sia stato eseguito e dimostrato il versamento delle somme dovute, sembrerebbe eccessivamente formalistica (ma non per ciò priva di qualunque fondamento) la tesi della perpetuazione dell'obbligo per tutti i trasferimenti onerosi infradecennali, poiché, una volta pagato quanto dovuto, il rapporto si definisce in modo irreversibile, privando di funzione pratica l’ allegazione reiterata.

Del pari formalistica sarebbe, però, la soluzione negativa della questione (i.e.: non necessità dell'allegazione agli atti successivi) fondata sulla pretesa insurrogabilità del documento di prova, con la sua copia, e che facesse leva sull' impossibilità di allegare a più di un atto ciò che la legge chiede, e cioè "la ricevuta", letteralmente intesa come l'originale.

Più consistente sembra, invece, l'argomento letterale tratto dalla norma in esame, nella parte in cui fa riferimento non agli atti (successivi) ma all' atto (e quindi al "primo atto di trasferimento oneroso") , il quale argomento, avvalorato dal raffronto con le formule di diverso tenore adottate nell'ambito del quadro normativo di settore (artt.17 e 40 L.47/85, art.6 DL 495/96, art. 2 comma 58 L.662/96), sembra avere il pregio di conferire al sistema una notevole coerenza, risultando imperniato sullo stretto collegamento tra presupposto del versamento integrativo ("primo" atto di trasferimento oneroso infradecennale) e onere documentale (allegazione).

Del tutto ultroneo appare, poi, il riferimento alla categoria degli atti inter vivos, poiché quello all' "atto a titolo oneroso" esclude già, in modo assoluto, l'attribuzione testamentaria, che è essenzialmente gratuita (per tutti: Santoro Passarelli - Dottrine generali del diritto civile - Jovene 1977, pag. 225 ),

L'obbligo di versamento-allegazione, riguardando il trasferimento oneroso, non tocca i trasferimenti gratuiti, gli atti dichiarativi e quelli abdicativi.

Poiché, in caso di doppio passaggio, di cui il primo gratuito, potrebbe risultare eluso l'obbligo, appare problematico stabilire se la sanzione sia "reale", e quindi capace di colpire anche il trasferimento oneroso infradecennale da parte dell'avente causa a titolo gratuito, oppure “personale”, e quindi legata al trasferimento oneroso da parte del richiedente la sanatoria. Sembra più convincente la seconda soluzione, se è vero che lo scopo della norma è quello di impedire speculazioni e non di assicurare comunque un gettito.

La norma parla di "trasferimento". Perciò riguarda l' alienazione, ovvero il negozio derivativo, anche costitutivo. Non vi rientrano, quindi, gli atti ad effetti obbligatori, né vi rientra la concessione di ipoteca, in quanto non sussumibile all'alienazione (cfr Petteruti, Sulla ipotecabilità degli alloggi ceduti ai sensi della legge n.560 del 1993, in Vita Notarile 1995, pag.527 e ss).

Vi rientrerebbe l'espropriazione, dato che il trasferimento coattivo ha carattere essenzialmente oneroso e determina un acquisto derivativo, ma appare preferibile escluderla, ancora una volta in considerazione della ratio legis, che mira ad evitare comportamenti fraudolenti da parte dell'autore dell'abuso e non di certo a penalizzare il creditore esecutante.

Molto nebuloso risulta il quadro di riferimento allorché debba stabilirsi l'ambito oggettivo della norma, in rapporto al tipo di abuso.

Secondo la comune opinione, il dato letterale orienterebbe per la soluzione più lata, ovvero per la rilevanza di tutte le riduzioni, e gli abusi minimali, normalmente ininfluenti sulla c.d. commerciabilità, diverrebbero rilevanti in presenza della riduzione dell'oblazione in parola. Poiché la sanatoria è prevista anche per abusi richiedenti la semplice autorizzazione (anzi che la concessione), verrebbe a risultare potenzialmente fatale alla validità del negozio ogni sorta di irregolarità, pur se riguardante manutenzioni straordinarie, opere interne, ecc,

Il contemperamento del principio di "tutela del traffico giuridico" con l' "esigenza di contrastare l'evasione" vedrebbe una netta prevalenza della seconda, in controtendenza rispetto all'orientamento generale in materia di violazione urbanistiche.

Le conseguenze nefaste di tale soluzione sono palpabili, ancor più se si tenga presente la non sacramentalità della domanda (nel “condono bis”) e la possibilità che da quella non sia immediatamente attingibile, perché non esposta, la notizia della riduzione in parola.

La cennata lettura della norma in esame non sembra condivisibile.

In buona sostanza, seguire la detta teoria significherebbe conferire alle parti difformi una forza di contaminazione così elevata da sottrarre anche alle parti conformi l’attitudine alla circolazione.

E' noto, per contro, che la teorica sulla rilevanza dell'abusivismo in tema di commerciabilità sottende l'implicito assunto dell'ininfluenza delle parti "difformi" sulla commerciabilità delle parti conformi.

La norma in esame espone due elementi rilevanti per la soluzione del problema, ove da un lato parla di “immobile sanato” e dall’altro di "opere realizzate al fine di ovviare a situazioni di estremo disagio abitativo".

E se il primo elemento, per la latitudine del concetto, potrebbe orientare per la soluzione più ampia, posto in relazione al secondo sembra assumere un profilo diverso.

Infatti, apparirebbe incongruo asserire che i citati esempi delle opere interne o delle manutenzioni straordinarie possano annoverarsi tra le opere realizzate al fine di ovviare a situazioni di estremo disagio abitativo .

Paradossale apparirebbe, poi, la situazione dell’immobile “sanato” per lievi irregolarità, ma invocando la riduzione in parola, rispetto all’analogo immobile “non sanato”, dal momento che il secondo potrebbe validamente trasferirsi (sia pur rimanendo irregolare) mentre il primo, pur sanato, non potrebbe trasferirsi – tout court - in assenza del pagamento della suddetta differenza.

Vero è che la norma che si commenta non collega la nullita’ al mancato pagamento della differenza, bensì alla mancata allegazione della ricevuta di versamento, ma è altrettanto vero che l’interesse protetto dalla norma è tutelato direttamente dall’obbligo di versamento e solo indirettamente e strumentalmente dall’obbligo di allegazione.

Sicché, in conclusione, poiché la riduzione spettava solo per le opere realizzate al fine di ovviare a situazioni di estremo disagio abitativo e poiché il cennato fine doveva essere stato conseguito con la realizzazione dell’opera, deve escludersi che se ne potesse fare applicazione alle opere aventi fine diverso.

Se ciò è vero, ogni applicazione della detta riduzione al di fuori del detto ambito risulta indebita ma, anzi che determinare l’estensione del campo di applicazione della sanzione di nullità, comporta le normali conseguenze connesse alla erronea autoliquidazione dell’oblazione.

Circa la sanabilità, pur essendo emersa una linea di pensiero favorevole all’estensione di tale istituto a tutte le nuove nullità, non pare che possa superarsi il limite posto dall’art.1423 c.c., se non con una arbitraria (e, allo stato, inaccettabile) operazione di destrutturazione del sistema.